Новости в коммерческой недвижимости

Уходим под землю

Официальная статистика утверждает, что количество автомобилей в Москве вплотную приблизилось к 4 млн. На самом деле их гораздо больше: «маятниковые» мигранты из области часто ездят на работу на собственных машинах, так что номерные знаки с кодом 50, 90, 150 и 190 давно привычны глазу. И это не говоря уже о транспорте из других регионов…

Разные цифры
По столице сегодня трудно ездить. Но еще труднее парковаться, причем острее всего проблема стоит там, где люди в массовом порядке работают. Поэтому одна из главных задач, которые необходимо решать при сооружении современных бизнес-центров, - обустройство парковки. Прежде всего нужно рассчитать, сколько машино-мест требуется для нормального функционирования БЦ. И тут выясняются любопытные вещи. Государственные экспертизы, через которые должны проходить объекты перед началом строительства, учитывают общую площадь БЦ. А вот классификации, разработанные участниками рынка (например, «большой четверкой»: Сolliers International, Nobble Gibbons в ассоциации с СB Richard Ellis, Jones Lang LaSalle, Сushman&Wakefield Stiles&Riabokobylko) отталкиваются от арендуемой площади.
Денис Бобков, руководитель аналитического отдела компании Est-a-Tet, говорит, что в БЦ класса А необходимо закладывать не менее одного машино-места на 60 кв. м офисной площади. По мнению Дмитрия Волкова, руководителя отдела консалтинга и оценки Praedium Oncor International, обеспеченность парковочным пространством определяется преимущественно не классом (хотя и это важно), а расположением: «Чем ближе к центру, тем меньше машино-мест предполагает классификация. Максимальная обеспеченность планируется для объектов, расположенных за МКАД - одно место на 20 кв. м арендуемой площади, минимальная - внутри Садового кольца: столько же, но уже на 100 кв. м. Логика проста: в центре дорогая земля, мало места, более развит общественный транспорт». Но это теория. В реальности же одно место приходится где-то на 80-120 кв. м, что, конечно, крайне мало.

В тесноте и в обиде
Помимо количества мест второй важный параметр - их размер. Очевидный «резерв экономии» - сделать боксы помельче, но этот прием не стоит доводить до крайности. «Я встречала информацию о машино-местах размерами… 1,9 на 2 м; как туда парковаться - совершенно непонятно», - недоумевает Вероника Панкова, генеральный директор агентства «Пенаты», член эспертного совета Гильдии риэлторов Москвы. Это, конечно, экстрим - вероятно, для байкеров… Но и то, что провозглашают официальные нормы, не очень обнадеживает. «Требованиями СНиП предусмотрена длина в 5 м, а ширина - 2,3 м, - рассказывает Петр Исаев, директор департамента коммерческой недвижимости компании Capital Group. - Понятно, что эти нормы уже неактуальны, поскольку значительная часть автомобилей - представительского класса, а они существенно больше».

Есть и смежная проблема. Машине нужно добраться до места стоянки. Следовательно, требуются внутренние проезды, пандусы и т.д. С их учетом, подсчитали специалисты, на один автомобиль должно приходиться даже не 18 кв. м (3 на 6 м, что признано нормальными на сегодня габаритами), а 25-30 кв. м на наземной стоянке и 35-40 кв. м - в подземной. Искус «сэкономить» появляется и здесь, поэтому «фамильная черта» очень многих паркингов - следы от ударов бамперами на колоннах и стенах…

Автоматике пока не доверяют
Подавляющее большинство стоянок в БЦ - многоярусные, наземные или подземные, где машины сами въезжают наверх (или спускаются вниз) по сложной системе пандусов. Конструкция привлекает своей простотой и прекрасно реализуется за пределами ТТК: земли там вдосталь, хочешь - заглубляйся, хочешь - «расти». А вот в центре девелопер оказывается меж двух огней: вверх не пускает городская администрация, пекущаяся об архитектурном облике, вниз - всевозможные коммуникации и метро…

В такой ситуации мучительно жаль квадратных метров, «гуляющих» под внутренними проездами. Теоретически решение найдено: автоматические системы. Простой вариант - лифты, доставляющие машины только на этаж. Более сложные конструкции поднимают авто и ставят их на отведенные участки, а потом так же забирают и доставляют назад. «Подобные системы обсуждаются, их внедрение поддерживается правительством Москвы, - говорит Д. Волков. - Но реализованных проектов очень мало. Примеров можно привести два: «Кутузов Тауэр» (ул. Ивана Франко, 10а) и «Галс-Тауэр» (1-я Тверская-Ямская, 5/2)».

«Распространение автоматических устройств сдерживают два фактора: дороговизна и недоверие потенциальных арендаторов к их надежности, - отмечает Д. Бобков. - Поэтому в основном они применяются в элитных домах, где, конечно, интенсивность нагрузки на парковочную систему на порядок ниже».

И прочая техника
Современному паркингу требуется еще множество различных устройств и приспособлений. Они не так бросаются в глаза, зато обеспечивают комфортное и безопасное пользование объектом. Первое - лифты. Не автомобильные (которые, как мы уже сказали, используются не так часто), а для людей - чтобы они могли быстро и без проблем дойти до машины. Второе - система безопасности, призванная защитить как от несчастных случаев (прежде всего пожара), так и злого умысла. Поэтому стоянка обязательно оснащается камерами видеонаблюдения, устройствами контроля доступа, датчиками пожарной сигнализации и системами автоматического пожаротушения.

Если паркинг подземный, не обойтись без вентиляции. А вот отопление - это, скорее, диковинка, обычно пользователям довольно того, что машина просто защищена от дождя, снега и ветра. Наши долгие зимы приносят свои проблемы - холод и снег. Для борьбы с ними пандусы, находящиеся на улице, оборудуются противообледенительной системой (подогревом). Также на въездах устраиваются пункты обмыва колес и днища - чтобы уменьшить количество завозимого внутрь снега.

За все надо платить…
Разумеется, ничто хорошее в этой жизни не дается даром. Чаще всего машино-места в БЦ компаниям-нанимателям приходится арендовать. Цены, говорит Д. Волков, колеблются в диапазоне $100-200 за блок в наземном паркинге и $200-350 - в подземном. Схожие цифры называет и Д. Бобков - но, по его словам, ставка может достигать и $500: «Это зависит не только от класса БЦ и количества мест, но и от ситуации вокруг. Там, где парковка за пределами БЦ проблематична (например, на Полянке, Якиманке, в некоторых других районах), значения будут максимальными».

Возможны и другие варианты - но редко, как исключения. В некоторых БЦ площади не сдаются, а продаются - там можно купить и машино-места. Также не исключена ситуация, когда крупная компания, арендующая большие площади, получает некоторое количество боксов бесплатно - в качестве своеобразного «бонуса». Но, скорее всего, в этом случае мест будет немного - оставшиеся, необходимые для нормальной работы, все равно придется снимать.

О будущем
Возможность запарковаться стала мощным фактором ценообразования - БЦ (пусть и замечательные по всем прочим параметрам), где это не предусмотрено, превращаются в неликвид. Так что можно предсказать, что стоянки в перспективе строиться обязательно будут, причем девелоперы постараются увеличить и число мест, и их размеры.