Получить жилищный кредит становится все легче, хотя до предкризисных показателей пока далеко. Банкиры смягчают условия, а также требования к доходам и документам, вводя при этом новые критерии отбора. Сегодня оцениваются не только платежеспособность, но и психологические качества потенциального клиента.
Хорошие новости
Правительство РФ делает многое, чтобы ипотека стала доступней. Из бюджета выделена фантастическая сумма в 250 млрд руб., ставка рефинансирования снижена до исторического минимума – 7,75%. Результаты есть, хотя и не столь впечатляющие. По данным аналитиков Penny Lane Realty, ипотечная ставка с начала года опустилась на 1,5-2%, в зависимости от сегмента. Сейчас средний уровень на первичном рынке (до оформления права собственности) — 15-16% в рублях и 12,5-13% в валюте; на вторичном – 12-14% и 9-13% соответственно. Другие данные приводят в «МИЭЛЬ-Брокеридж». Эксперты считают, что ставка за полгода упала аж на 4% в валюте и 5% в рублях. В итоге количество ипотечных операций выросло на 15% и составило около 20% от всего объема сделок, проводимых компанией. В Агентстве ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) сообщают, что за I квартал 2010-го банки выдали займов на 50 млрд руб., а за II – в 1,5 раза больше. Прогнозируется, что к концу года сумма достигнет около 300 млрд руб., что вдвое выше показателей 2009-го, но вдвое меньше, чем в докризисном 2008-м. При этом доля просроченной задолженности не превышает 4%, так что кризис неплатежей, подкосивший американскую экономику, Россию благополучно миновал.
Предложение, от которого не откажешься
Сегодня, по данным компании «Кредитмарт», ипотеку в Москве выдает 21 банк. Условия постепенно смягчаются. Так, максимальная сумма в большинстве случаев уже не ограничена $1 млн. Если доходы клиента позволяют, теперь не проблема получить больше. Первоначальный взнос составляет 20-30%, но уже встречаются 10% (Сбербанк, ВТБ24, АИЖК). А вот программы без начального взноса, которыми нас когда-то удивлял Банк Москвы, пожалуй, ушли в историю. Зато все больше финансовых организаций дают деньги под строящиеся коттеджи и новостройки на стадии котлована.
Число обращений в банки выросло на 30%, однако до реальных сделок доходит лишь десятая часть. «Ни для кого не секрет, что в кризис персонами «нон грата» были люди, работающие в финансовой области, — рассказывает директор департамента кредитования Penny Lane Realty Марина Мелконян. — Сегодня это табу снято. Кроме того, банки вновь готовы кредитовать физических лиц, занятых в таких сферах, как строительство, металлургия, нефте- и газодобывающая промышленность, операции с недвижимостью». «Отмечаются послабления и в отношении лиц творческих профессий», — добавляют в МИЭЛЬ. Возрастной диапазон – 21-60 лет для мужчин и до 55 для женщин, но отдельные банки снизили минимальный возраст до 18 лет. Уровень заработной платы должен соотноситься с суммой кредита таким образом, чтобы ежемесячные выплаты по кредиту не превышали 50% от заработной платы, кое-где – 40%.
Переход на личности
При этом банкиры принимают во внимание не только объективные характеристики, но и психологические особенности заемщиков. «Иногда просрочки в обслуживании кредита связаны с характером – безалаберностью, недисциплинированностью, — подчеркивает Марина Мишурис, председатель правления «Флексинвест Банка». — Такие черты могут проявляться еще на начальном этапе подготовки договора, например – непредставление в срок нужных документов. Подготовка ипотечной сделки занимает более месяца. И все это время курирующий ее сотрудник банка поддерживает связь с клиентом. Сначала просто беседует, интересуется целью кредита и т.п. Это обычная практика. Потом извещает об очередном этапе и рассказывает о порядке проведения следующего. Если у потенциального заемщика обнаруживаются психологические особенности, которые могут негативно повлиять на дальнейшее сотрудничество, банк это учитывает при принятии окончательного решения». Какие же качества способны сорвать оформление ипотеки? «Трудности могут вызвать отсутствие у потенциального заемщика высшего образования, вредные привычки. Напротив, плюсом станет наличие дополнительного образования, свидетельств о прохождении различных курсов, продвижение вверх по карьерной лестнице и т.д. Даже более ценной, чем наличие активов (квартиры, машины и т.д.), становится безупречная кредитная история», — рассказывают аналитики «МИЭЛЬ-Брокеридж».
Бди!
Известно, что служба базопасности банка проверяет всю информацию, в том числе звонит кандидату на работу, беседует с руководителем и бухгалтером. В разговоре можно выяснить не только реальный доход кандидата, но и особенности его характера. Хотя в случае с ипотекой на первом месте все же стоит ликвидность предмета залога (квартира). Как бы ни был безответственен заемщик, опасность потерять жилье прекрасно мотивирует на выполнение обязательств. Другое дело – потребительские кредиты, не обеспеченные залогом. Доля невозвратов здесь очень высока, а времени на принятие решения у кредитора мало: обычная практика в этой сфере – деньги в день обращения.
«В так называемых «быстрых» потребительских кредитах порой отказывают на стадии подписания договора — на основе визуального контакта с клиентом, — отмечает Марина Мишурис. — Крайний случай — когда человек находится в состоянии опьянения или под действием наркотиков, не способен внятно ответить на вопросы и заполнить от руки документы. Кроме того, существуют признаки явного мошенничества – когда потенциальный заемщик «путается в показаниях» или, например, отвечает на вопросы по телефону под диктовку третьего лица. Знание психологии очень важно в банковской деятельности, ведь это сфера обслуживания, постоянный контакт с самыми разными людьми.».
Трезвое будущее
Перспективы ипотеки в России пока выглядят довольно радужными. Количество и объем кредитов будут расти, уверены специалисты, однако докризисных показателей к концу года достигнуть не удастся. Ставка продолжит снижаться и когда-нибудь, если верить обещаниям правительства, опустится до 10-11%. Первоначальный взнос не упадет ниже нынешнего минимума, но даже снижение с 30% до 10% увеличит число потенциальных заемщиков в четыре раза! Подешевеют и услуги страховщиков. Стандартный ипотечный пакет — страхование жизни, утраты трудоспособности, предмета залога и титула (последнее только на вторичном рынке) – стоит сегодня в среднем 0,7-0,8% от суммы кредита (до кризиса – 1-1,5%). Будет развиваться новая услуга – страхование от дефолта (невозврата). Такую страховку уже требует ВТБ24, и именно это позволило снизить начальный взнос до 10%. Но взамен заемщик вынужден раскошелиться на 0,9-3% суммы кредита.
В целом кризис отрезвил банкиров. Безумные программы в стиле «Ипотека на 50 лет без начального взноса по левой справке о доходах» канули в лету. Как бы ни гнались банки за показателями, как бы ни смягчали условия, до откровенных перегибов они уже не дойдут: уроки не прошли даром. Рациональность, минимизация рисков, индивидуальный подход к каждому клиенту, оценка его потенциала (в том числе психологическая), и все это на фоне дальнейшей либерализации условий – такое будущее ожидает столичную ипотеку.
