Новости раздела новостроек

Плоды инвестиций на прилавке рынка

Жилье, приобретаемое на начальных стадиях строительства для последующей перепродажи, принято называть инвестиционным. Сегодня отмечается увеличение такого предложения - обычно по ценам чуть ниже, чем у девелопера. Стоит ли их хватать или можно быть уверенным, что подобные объекты будут на рынке всегда?

Время продавать
Напомним: инвестирование - это процесс вложения средств с целью не просто сохранения, но увеличения капитала. Бум инвестирования в недвижимость пришелся на несколько докризисных лет, когда цены бурно росли, стоимость квартиры от начала продаж на стадии котлована до госкомиссии возрастала процентов на 20-30, а за счет повышения цен на рынке инвестор за год-полтора, что шло строительство, получал еще как минимум столько же. Но кризис смешал все карты. Конечно, те, кто срочно нуждался в деньгах, в 2009 году продали квартиры с существенным дисконтом. Но их было немного. Как подсчитал Александр Зиминский, директор департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty, в сентябре 2008-го из 1,5 тыс. квартир, зафиксированных в базе компании, только 93 владельцы выставили по демпинговой стоимости. Большинство предпочли попридержать свою собственность до лучших времен.

В этом году «лучшие времена» наконец наступили: цены поползли вверх и аналитики начали отмечать значительное увеличение инвестиционных предложений в новостройках. Дополнительный объем поступил на рынок от несостоятельных ипотечных должников. «Купил человек квартиру до кризиса в кредит под высокий процент, в 2009 году цены снизились, а долг остался, - рассказывает Наталья Бланкова, маркетолог компании «Пересвет-Инвест». - Кто-то в этом случае перепродает недвижимость, чтобы приобрести другую, поменьше».

Насколько меньше
Объекты, продаваемые инвесторами, обычно несколько дешевле, чем от застройщика там же. Цена может быть уменьшена особенно ощутимо, когда владелец по каким-либо причинам, например стремясь вложиться в другой проект, находящийся на ранней стадии реализации, заинтересован в быстрой продаже, рассказывают специалисты «НДВ-Недвижимость». В среднем же инвестиционные квартиры, по словам Н. Бланковой, оказываются примерно на 2-10% дешевле, чем у застройщика. Светлана Фисунова, директор по продажам АН Veritas Real Estate говорит о разнице около 10%, Александр Мазурик, руководитель отдела продаж новостроек Подмосковья компании Est-a-Tet, называет 10-15%.

«Естественно, все индивидуально и зависит от расположения и уровня проекта, а также от самой квартиры (метража, планировки, видовых характеристик), - рассуждает Н. Бланкова. - Например, в одном и том же доме в Котельниках однокомнатная квартира по переуступке стоит меньше, чем у девелопера, на 6,7%, а трехкомнатная - аж на 16,5%. Понятно, что это касается не всех предложений подряд. Например, там же двушку по переуступке продают дороже, чем от застройщика, на 6,3%. И таких примеров в Подмосковье достаточно много».

Рынок не обвалят
Как полагает А. Мазурик, частные владельцы выставляют на продажу не настолько много квартир, чтобы они смогли заметно понизить общий уровень цен: «Подобная недвижимость составляет около 5-7% от общего объема предложения и существенного влияния на рынок не оказывает». Примерно так же оценивает ситуацию Владислав Луцков, генеральный директор «Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ»: «В периоды бурного роста рынка число инвестиционных покупок не превышало 15%, в более спокойные времена - 5-7%. В разные периоды таких квартир было разное количество, но всегда довольно мало, и это не особенно влияло на стратегию продаж застройщика». В «НДВ-Недвижимость» считают, что сегодня инвестиционных квартир может быть до 15%, тогда как перед кризисом их количество достигало 30%.

Поскольку одним из главных критериев для инвестора является ликвидность, в экономклассе основным объектом вложений остаются одно- и двухкомнатные квартиры небольших метражей. Они недороги и потому пользуются спросом. «Трехкомнатные квартиры требуют уже достаточно значительной суммы на покупку, инвестору выгоднее приобрести две однушки, чем одну трешку: он их и продаст быстрее, и получит большую маржу», - говорит Н. Бланкова.

Что дальше
Естественно, потенциальных покупателей волнует вопрос: не исчезнет ли в будущем инвестжилье, продаваемое по сходной цене? Будет ли продолжаться тенденция вложения средств в недвижимость? Ведь сейчас количество подобных покупок далеко от докризисного уровня. Тем не менее большинство специалистов отмечают постепенный рост объема инвестиций. «Это обусловлено совокупностью ряда факторов: снижением ставок по банковским депозитам, нестабильностью валютного курса, отсутствием других эффективных инструментов инвестирования. А жилье представляет собой реальный и стабильный актив», - объясняют эксперты «НДВ-Недвижимость». По их словам, все больше людей понимают выгоду вложений в сегменты «эконом» и «комфорт», ведь именно здесь наблюдается наиболее стремительный рост цен. Кроме того, квартиры этих категорий отличаются минимальными сроками экспозиции, что тоже немаловажно.

В. Луцков согласен с такой точкой зрения: «В настоящий момент инвестиционные покупки присутствуют. Причин тут две. Во-первых, после падения цен появились дополнительные возможности вложений. Во-вторых, в нынешних условиях высокой волатильности финансовых рынков жилье остается достаточно интересным объектом для инвестиций, как минимум для их верификации». А. Зиминский утверждает, что сейчас на недвижимости, если правильно подойти к делу, можно заработать 20-25% годовых.

Перспективы
«Сегодня рынок практически восстановился и люди вновь стали приобретать жилье в инвестиционных целях - в основном на стадии котлована, поскольку на данном этапе прибыль больше, хотя и риски выше. В перспективе, думаю, тенденция сохранится. Однако разница в стоимости между квартирами инвестора и застройщика не будет уже столь значительной», - прогнозирует А. Мазурик. Однако некоторые эксперты сомневаются в быстром восстановлении объемов инвестирования и приводят довольно веские аргументы. Так, С. Фисунова объясняет это тем, что свободных денег у людей немного, а темпы роста цен на жилье заметно снизились, так что сегодня количество инвестиционных сделок минимально. Однако с улучшением экономической ситуации в стране их число будет расти, считает эксперт.

А вот Н. Бланкова уверена, что по мере стабилизации рынка объем инвестиционных квартир будет лишь сокращаться. Свой прогноз она объясняет небольшой разницей в стоимости квадратного метра на первичном и вторичном рынке. Например, сегодня в среднем по Подмосковью разрыв составляет 10-15%, тогда как в начале 2007 года он достигал 20%. «Приобретение недвижимости потенциальные покупатели сейчас больше рассматривают не как инвестицию, а скорее как надежное вложение свободных средств: квартира твоя, ее можно сдавать, а позже она пригодится детям», - объясняет Н. Бланкова причины покупки «про запас», которую можно ошибочно принять за инвестиционную.
Источник: «Новый адрес»