Покупка и продажа квартиры – дело серьезное. Но повышение уровня информированности граждан о рынке недвижимости (нашими же силами), а также развитие этого рынка, придало гражданам излишнюю самоуверенность.
Эта статья продолжает список публикаций, объединенных одной темой – все мошенничества и неожиданности на рынке недвижимости. Мы рассматриваем обманы всех сторон, и покупателей, и продавцов, и риэлторов, и прочих заинтересованных лиц и пытаемся выделить наиболее сложные и трудно распознаваемые дилетанту случаи.
Когда речь идет о строящемся жилье, то уже одно название вызывает недоверие.
Да и покупается тут не недвижимость и собственность - а право, т.е. фактически нематериальный объект. И рисков здесь не то, чтобы больше, просто они больше связаны с фактором неопределенности.
В этом, пожалуй, и состоит основное отличие от европейского рынка.
Опасности первичного рынка могут быть следующими:
- застройщик не достроит объект, или обанкротится. Тут ничего ни от чего не зависит, форс мажор может не зависеть ни от кого. И предусмотреть сложно. Но все-таки практически все объекты достраиваются. А там, глядишь, государство поможет…
- застройщик не работает по 214 закону, т.е. заключает договор либо без регистрации в ФРС, либо заключает с вами договор с каким угодно названием и пунктами. Вы не сможете ничего поменять, если вам нужна квартира именно та, и именно в этом доме. Соответственно, 214 закон в случае чего вам не поможет, так как по договору вы можете называться и инвестором, и партнером, и покупателем, и даже заимодавцем.
- умышленные двойные продажи. Они возможны, когда договор не регистрируется в ФРС. Приличные застройщики, конечно так не делают. Важно проверять в офисе застройщика, чтобы в шахматке объекта появились вы как покупатель.
- случайные двойные продажи могут быть вызваны и технической ошибкой, когда вас просто забыли внести в реестр дольщиков, или перепутали что-то. И случайностью – например, технический сбой или не сохраненный файл.
- изменение отделки квартиры в процессе строительства. Как тут поступит застройщик, прогнозировать сложно. Поставит перед фактом, предложит доплатить или иное. Обычно делается это не от хорошей жизни, а чтобы сэкономить. Бывают случаи и иные. Обычно чистовая отделка пользуется спросом в дешевых районах и бюджетных квартирах. Если же дом в престижном районе с большими квартирами запланирован с чистовой отделкой, многие покупатели сами могут попросить черновую, чтобы потом сделать эксклюзивный ремонт. А застройщику такая идея может понравиться.
- изменение площади квартиры. В большинстве случаев после постройки дома и обмеров квартир БТИ оказывается, что какие-то чуть меньше, а какие-то чуть больше. Когда-то застройщики даже возвращали часть денег. Вопрос в том, захотят ли сейчас они это сделать. В другом же случае, если площадь окажется больше, то могут попросить доплатить.
- использование при расчете различных цифр площадей. То ли это общая площадь с учетом всех балконов и лоджий с коэффициентом 1, то ли с коэффициентом 0,5 и 0,25.
- одна квартира вместо другой. С умыслом или без вам могут показать другую квартиру ( если она уже фактически возможна для просмотра, или другую планировку. На по планировке, ни при визуальном осмотре черновой отделки впечатление от увиденного не совпадает с пространственными ощущениями.
- строительные и фактические номера квартир отличаются. Поэтому иногда не сосем легко разобраться, особенно, если в секции не один подъезд, а на этаже две похожие квартиры.
- продажа квартир на дополнительных этажах. Например, проект согласован как 6-7-этажный дом. Квартиры в нем пользуются успехом, поэтому застройщик решает добавить еще пару этажей, запускает согласование этого всего процесса. На полпути начинаются продажи, а проект не согласовывается до конца. В итоге с застройщика нужно будет умудриться вытащить заплаченное.
- изменение цены в течение и доплата при сдаче. Причин может быть много: финансовый кризис застройщика и изменение цен на стройматериалы, превышение фактической площади нормативной и т.п. Столь же различны могут быть и способы заставить вас доплатить.
- многочисленные авансы за одну и ту же квартиру. Это ближе уже к формам мошенничества черных риэлторов, которые не стремятся такие авансы возвращать.
- недоделанные документы от застройщика. Что может закончиться невозможностью получить свидетельство о собственности на уже сданный, или достроенный и не сданный дом. Узаконивать право собственности тогда придется судом.
- цена «сверху». Часто в объявлениях можно найти одинаковые квартиры по разной цене. Может, даже это одни и те же квартиры. Где-то накрутил риэлтор, где-то квартира продается по переуступке, где-то застройщик рассчитался квартирой с подрядчиком и т.д.
- кризис рынка недвижимости или экономики в целом может обречь проект на стадии котлована на верную гибель. Такой объект, если застройщик финансирует его с продаж, может не быть достроен. Хотя цена и обещания могут быть весьма привлекательны.
- слишком низкая цена, как обычно, должна вызывать подозрения. Если это не краткосрочная акция. Себестоимость строительства не может различаться в разы по сходным объектам. Поэтому, если цена слишком низка, это говорит либо о низкой стадии строительства, либо о том, что застройщик уже даже такими способами стремится привлечь дополнительные инвестиции. Т.е. денег у него нет и взять больше негде.
Надеюсь, мы напугали вас не слишком сильно. Так как многие из вышеперечисленных ситуаций невозможно предсказать, и в большинстве случаев это форс-мажорные ситуации. Или же данность, которую вы все равно не в силах изменить, например, заставить застройщика заключать иную форму договора. Совершенно не означает, что они случатся именно с вами. Но проявлять разумную осмотрительность и изучать документацию полезно всегда. Тем более, что строящееся жилье, качественное и современное – неплохое вложение всегда. Конечно, при условии, что оно достроено.
