Парк посткризисного периода. Часть 1 1.11.2010
До кризиса торговать голой землей было невыгодно ни лендлордам, ни девелоперам. Почти 90% загородных продаж приходилось на коттеджи в обрамлении 10-20 соток. В «тяжелые времена», когда условия диктовал покупатель, бешеным спросом пользовались участки без подряда. Сегодня, когда у людей не хватает средств на домовладения, а у владельцев земли – на ее освоение, появился новый загородный формат – ленд-парки.
Право... на авторское право
И тогда самые предприимчивые застройщики стали думать, чем еще можно привлечь клиента и как разнообразить ассортимент. Одной из первых нашла выход компания «Вектор Инвестментс», предложив потребителю крупные участки с подведенными дорогами и всеми необходимыми инженерными линиями, расположенные в ленд-парках на самом популярном направлении - Новорижском. Новый для России формат представлен тремя проектами - «Куртниково», «Большое Ушаково», «Никитское». Территория застройки - от 35 до 46 га. Это не пустая земля и не коттеджный поселок, а нечто среднее. Причем, ни 6, ни 20, ни 40 соток прикупить здесь никто не позволит, нарезка довольно крупная - от 1 до 5 га. И если уж на такой массив нашелся покупатель, он волен построить тут как единственное поместье, так и клубный поселок на пять-десять коттеджей. Заботой нового собственника становится и перевод земли из категории сельскохозяйственного назначения в категорию «под ИЖС».
Впрочем, не многие эксперты стали бы утверждать, что рассматриваемый формат у нас является абсолютным новшеством. «До кризиса такие проекты появлялись на рынке под другими названиями, но суть оставалась той же», - высказывает свою точку зрения Алексей Гусев, коммерческий директор компании «Загородный проект». Достаточно вспомнить всевозможные «Усадьбы», «Поместья» или «Имения». Например, подобные предложения имеются в девелоперском портфеле компании «Красивая земля», успешно реализующей их на протяжении четырех последних лет: «Усадьбы в Циолковском», «Усадьбы в Борисово» по Киевскому шоссе, «Усадьбы в Артемово» по Калужскому шоссе, «Усадьбы в Перхурово», «Усадьбы в Галыгино» и «Усадьбы в Филипповском» на Симферопольском шоссе. Похожий опыт был и у Rodex Group, которая на огромном участке разместила загородную резиденцию «Ранчо». Поэтому правильнее считать новым только сам термин «ленд-парк».
Большому куску рот радуется
Все три парка, предлагаемые «Вектор Инвестментс», расположены в экологически чистом районе Подмосковья, вблизи лесных массивов, в 1,5 км от Истринского водохранилища. Руководство и работники компании утверждают, что сегодня на российском загородном рынке аналогичных предложений просто не существует. А вот на Западе и за океаном организация ленд-парков давно считается стандартной схемой подготовки крупных участков к застройке. В этом заинтересованы и правительства, и работники местных администраций, которые оказывают девелоперам всестороннюю помощь, прокладывая дороги и коммуникации за счет средств налогоплательщиков. По крайней мере все свободные земли, выставляемые на конкурс и предлагаемые для освоения, там уже снабжены необходимой исходно-разрешительной документацией и градостроительными регламентами, где в деталях определены параметры возможной застройки. У нас в отличие от «цивилизации» подготовка инфраструктурной составляющей ложится на плечи застройщика, а федеральная и местная власть остается в стороне.
В чем же выгода, спросит неискушенный потребитель. «А в том, что цена сотки в ленд-парке не превышает 90 тыс. руб., - объясняет Всеволод Степанов, руководитель коммерческого департамента «Вектор Инвестментс». - Тогда как та же сотка в любом соседнем комплексе уходит минимум за 200 тыс. Низкая стоимость земли - главное преимущество ленд-парков по сравнению с поселками. Готовые дороги, инженерное обеспечение и энергоснабжение предлагаемых участков - другая существенная для покупателя деталь». По крайней мере риск того, что новый хозяин не сможет из-за отсутствия воды помыть руки или с наступлением темноты включить торшер, полностью отсутствует. К преимуществам продавцы относят еще один момент: если в поселках выбирается орган управления и разрабатывается строгий устав, в котором может быть прописан даже порядок содержания домашних животных, то в ленд-парках какие-либо ограничения можно пересчитать по пальцам одной руки.
И цены сладки, и клиенты падки
Впрочем, цены в ленд-парках не такие уж и бросовые: даже не самый лучший участок размером в гектар обойдется в $300 тыс. Но по сравнению с коттеджной землей, повторимся, «парковая» в разы дешевле. И вовсе не потому, что компания делает скидку на опт. Стоимость гектара напрямую зависит от количества денег, вложенных в инженерную инфраструктуру. Если в поселке сети подтягиваются к каждому домовладению, то в парках - только к крупным земельным массивам. Как разводить их внутри - решать будет уже новый собственник. И ясно одно: если на выкупленном гектаре намечено возвести только один дом, особых затрат на прокладку единственной трубы и одной нитки энергопровода, не потребуется. Но придется изрядно потратиться, если на том же гектаре предполагается построить полтора десятка домов, к каждому из которых потребуется подвести все инженерные линии.
На первый взгляд может показаться, что только безумцам придет в голову продавать ликвидные земли задешево. И некоторые эксперты придерживаются именно такой точки зрения. «Нынче многие девелоперы испытывают трудности с финансированием, - делится своими соображениями руководитель управления маркетинга и развития ГК «Конти» Сергей Мигунов. - Ведь еще пару-тройку лет назад компании приобретали значительные участки, как правило, с помощью банковских средств. Кризис же способствовал тому, что земля резко подешевела, зато финансовая и кредитная нагрузка нисколько не снизилась». Вот, мол, компании «Вектор Инвестментс», и приходится выкручиваться и изобретать что-то новое. Есть и другой аргумент не в пользу устроителей ленд-парков. Дело в том, что для развития и застройки всех участков (а их около 1,7 тыс. га) потребуются огромные дополнительные вливания либо собственных, либо новых кредитных средств, в которых компания испытывает острую нужду. Вот и не остается иного выхода, кроме как распродавать пустующие земли, объявив их ленд-парками.
Источник: «Фотонедвижимость»
|
